Рынок аренды недвижимости в Украине почти никак не регулируется. Цены постоянно растут, и иногда даже превышают стоимость аренды в европейских странах.
К тому же ни арендатор, ни арендодатель, которые включены в этот процесс, практически не защищены. О том, что не так с украинским рынком аренды недвижимости, и как можно исправить эту ситуацию, сообщает сайт со ссылкой на 24 Канал.
Сколько стоит аренда в разных странах Европы
По состоянию на 2021 год, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в приближенных к центру районах европейских столиц составляла 925 долларов (24,5 тысячи гривен). Самой дорогой европейской столицей по данным на октябрь 2021 года оказался Лондон, где средняя цена аренды однокомнатной квартиры составила 2 310 долларов (61,2 тысячи гривен). На втором месте – Дублин, где за месяц аренды нужно было выложить 1 952 доллара (51,7 тысячи гривен), на третьем – Люксембург со средней стоимостью 1 819 долларов (48,2 тысячи гривен).
Обратите внимание! Данные в национальной валюте указаны по курсу 26,5 гривен за доллар США – таким он был в октябре 2021 года.
Рейтинг столиц с самым дешевым жильем для аренды возглавил Стамбул, где за месяц аренды однокомнатной квартиры просили 231 доллар (6,1 тысячи гривен). За ним – столица Македонии Скопье со стоимостью 285 долларов (7,5 тысячи гривен). Третье место закрепилось за Сараево – здесь аренда обходилась в 296 долларов (7,8 тысячи гривен).
Столица Украины осенью 2021 года заняла 23 место в рейтинге из 37 городов. Жилье в Киеве отнесли к среднему ценовому сегменту – арендные ставки в центре стартовали от 500 долларов (13,3 тысячи гривен в октябре 2021 года). Ориентировочная стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры – 620 долларов (16,2 тысячи гривен).
Если учесть, что средняя зарплата в Украине, согласно индексу Numbeo, находится на уровне 464 доллара (13,3 тысячи гривен по состоянию на 31 января 2022 года), то можно понять, почему арендовать жилье в нашей стране становится все труднее.
Согласно данным Госстата, за месяц аренды в разных городах страны придется заплатить (в гривнах):
- Киев – 8 512,63;
- Винницкая область – 3 722,65;
- Волынская область – 3 420,61;
- Днепропетровская область – 3 686,33;
- Донецкая область – 3 109,73;
- Житомирская область – 4 109,51;
- Закарпатская область – 4 398,90;
- Запорожская область – 2 904,74;
- Ивано-Франковская область – 2 618,59;
- Киевская область – 3 882,70;
- Кировоградская область – 2 805,23;
- Луганская область – 2 255,68;
- Львовская область – 5 191,27;
- Николаевская область – 3 206,28;
- Одесская область – 5 198,45;
- Полтавская область – 4 094,32;
- Ровненская область – 3 925,13;
- Сумская область – 2 364,34;
- Тернопольская область – 2 972,29;
- Харьковская область – 4 965,51;
- Херсонская область – 2 852,12;
- Хмельницкая область – 4 201,98;
- Черкасская область – 3 808,83;
- Черновицкая область – 3 957,91;
- Черниговская область – 3 363,44.
Хотя стоит отметить, что цены на аренду недвижимости все же выше, чем показывает Госстат. Так как найти в Киеве квартиру за 8,5 тысяч гривен довольно сложно. Скорее всего, это будет потрепанная однокомнатная, которая расположена максимально далеко от метро.
Возникает логичный вопрос, что же делать с рынком аренды в Украине и как его урегулировать? Мы пообщались с экспертами, которые рассказали о первоочередных шагах, которые помогут исправить ситуацию.
Почему цены на аренду постоянно растут
Кристина Гордиенко, юрист адвокатского бюро «Анастасии Гурской», отметила, что по разным оценкам экспертов, в среднем покупка недвижимости выросла на 18 – 20%, в соответствии с этим растет и цена аренды.
Одним из главных факторов, по моему мнению, который повлиял на рост недвижимости в цене почти на 20%, являются так называемые будущие изменения в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения строителей первичного жилья. В связи с этим застройщики повысили цены, в свою очередь, эти изменения вызвали повышение цен на вторичном рынке, как следствие – на рынке аренды,
– объяснила Гордиенко.
Она добавила, что вторым фактором роста цен на аренду стоит назвать повышение коммунальных тарифов. Собственники, которые берут полную плату за квартиру, включая все платежи, объективно понимают, что тарифы растут, соответственно, и аренду нужно поднимать.
Третий фактор, видимо, – это миграционные процессы. Люди в поисках новой работы и новых заработков пытаются переезжать ближе к центру Украины, отсюда появляется спрос на аренду жилья. Четвертый фактор, конечно же, – это инфляционные процессы, экономическая ситуация в стране и так далее,
– уточнила юристка.
Семен Яценко, адвокат, практикующий в области договорного права, в частности, аренды и купли-продажи недвижимости, объяснил, что в Украине рынок аренды недвижимости тесно связан с рынком ее купли-продажи.
С учетом того, что цены на недвижимость растут, цены на аренду тоже увеличиваются. Некоторые приобрели жилье именно для заработка на аренде, поэтому рост доходов для них само собой – желанная цель.
Особенно учитывая то обстоятельство, что сдача недвижимости происходит неофициально, то получается, что аппетиты арендодателей непомерные вообще. Также для большинства арендодателей изменение курса валют является основанием для пересмотра арендных платежей,
– заметил Яценко.
Как урегулировать аренды рынок недвижимости в Украине
Семен Яценко уточнил, что в первую очередь нужно перейти в правовое поле – заключать официальные договоры. В таком случае можно ограничить произвол арендодателей. Во-вторых, нужно участвовать в общественных движениях. В частности, недавно состоялось шествие о защите прав арендаторов жилья.
В-третьих, нужно быть сильным переговорщиком. Если вас ставят перед фактом, что завтра вы либо съезжаете, либо платите больше – то вы должны уметь защищать свои интересы. Или обратиться к адвокату, который поможет найти «козыри»,
– порекомендовал специалист.
Он добавил, что в целом этот рынок – урегулирован. Хаотично, но правовая база есть, и достаточная. Ключевые проблемы этого рынка – в нежелании платить налоги и мнении арендодателей, что они могут делать все что угодно – даже злоупотреблять правами и причинять вред правам и интересам арендатора.
Сейчас договоры аренды жилья предоставляют возможность прописаться в этом жилье. Однако в некоторых населенных пунктах это – де-факто невозможно. В Киеве отсутствует реестр договоров аренды жилья, который формально необходим для автоматической регистрации в арендованном жилье. Получается, что арендаторы имеют «птичьи права»,
– отметил Яценко.
Он уточнил, что в некоторых странах сдавать недвижимость можно исключительно через посредника. Однако эксперт уверен, что этот вариант не является целесообразным для Украины. Наше законодательство достаточное, но лучше бы внедрить эффективный механизм его соблюдения.
Кристина Гордиенко считает, что рынок аренды недвижимости в Украине нуждается в законодательном урегулировании, поскольку такой сегмент является наиболее чувствительным к различным экономическим процессам.
Наиболее действенным способом урегулирования рынка является принятие соответствующего закона, но, опять же, для начала нужно вывести «теневой» рынок аренды жилья в Украине и разработать правила его регулирования для того, чтобы обеспечить максимальную легализацию сделок по найму жилья,
– уточнила Гордиенко.Она привела пример, что в Испании новый закон о жилье включает регулирование цен в зонах с «большим спросом на аренду» и увеличение налога на имущество в случае, если жилье пустует. В дополнение, такой закон включает регулирование цены на аренду для арендодателей, которые имеют больше десяти домов. Таким образом, они должны снизить арендную плату «в зонах с высоким спросом».
В Украине такая норма в законе была бы очень уместной ввиду того, что около 80% рынка недвижимости находится в тени.
В Украине можно бы было ввести программу доступной аренды жилья, например, как в Португалии.Programa do Arrendamento Acessível или PAA является добровольной и направлена на содействие расширению предложения арендного жилья по сниженным ценам, совместимым с доходами домашних хозяйств.
Программа стремится обеспечить удовлетворение жилищных потребностей семей, доходы которых не позволяют получить доступ к рынку жилья, соответствующего их потребностям. Эта мера направлена на стимулирование предложения арендного жилья по сниженным ценам, способствуя большей привлекательности, безопасности и стабильности в секторе. Такую программу в Украине можно было бы ввести в рамках местных жилищных программ, тем самым способствуя развитию общественного арендного предложения,
– заметила Гордиенко.
Еще одним примером может быть рынок найма недвижимости в Канаде, который очень урегулирован. Это касается самого договора аренды, который всегда защищает интересы арендаторов, как слабой стороны договора.Так, арендодатель не имеет права самовольно поднимать стоимость аренды: согласно общему правилу ее можно поднимать не чаще, чем раз в 12 месяцев, и только на установленный для всех процент.
Подобное условие в украинском законодательстве взяло бы под контроль «сумасшедший рост» цен на аренду.
Очень интересный факт, что в Украине комиссию практически во всех случаях платит арендатор. В Канаде принято, что за услуги агентов платит сторона, которая сдает/продает, и, как правило, комиссия делится между агентствами, в которых состоят агенты сторон, пополам,
– уточнила Гордиенко.
По ее мнению, подобная норма уменьшила бы нагрузку на арендаторов, потому что, кроме комиссии риелтора, в Украине всегда оплачивается еще и залоговая сумма.